Nieuws

Het kabinet wil meer betaalbare woningen, met name voor mensen met een middeninkomen. Dit doet het kabinet onder meer door het makkelijker te maken om een passende betaalbare koopwoning te vinden. Hier is de komende 10 jaar in totaal 7,5 miljard euro beschikbaar voor gemaakt, de politiek ziet de wooncrisis dus nog steeds als prioriteit.

Beleggers en ontwikkelaars worden geremd, wat meer ruimte geeft aan starters. De doelgroep jonge starters in Utrecht is groot. Heb je een woning voor deze doelgroep en heb je verhuisplannen? Neem dan contact met ons op, we helpen je graag om je woning optimaal op de markt te positioneren.

Starters op de markt hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen. Hier zitten een aantal voorwaarden aan, waaronder dat de koopsom van een woning maximaal €400.000 mag zijn. Per 01-01-2023 gaat dit bedrag omhoog naar €440.000. Naast het bedrag wordt er gekeken naar leeftijd en of dit de eerste keer is dat je van deze regeling gebruik maakt. Je hebt een verklaring nodig om gebruik te kunnen maken van deze vrijstelling, waarin je als koper verklaart dat je aan de voorwaarden voldoet. Deze verklaring kun je downloaden op de website van de belastingdienst en dien je in te leveren bij de notaris.

Heb je geen recht op de vrijstelling? In de meeste gevallen betaal je dan 2% overdrachtsbelasting. Als je niet zelf in de woning gaat wonen is dit 8%. Deze situatie geldt als je de woning als vakantiewoning gaat gebruiken, verhuurt of als je een woning voor een kind koopt. De overdrachtsbelasting betaal je aan de notaris, die vervolgens regelt dat dit op de juiste plek terecht komt.

Verdere vragen over de overdrachtsbelasting? Neem gerust contact met ons op, we adviseren je graag.

* Tip van PEEK&POMPE MAKELAARS [ Utrecht | Maarssen | Leidsche Rijn | Vleuten | De Meern ]

Bij de verkoop van je woning is het verplicht om een energielabel aan te leveren. Zorg dat je deze op tijd hebt, liefst al bij de start van de verkoop. Kopers letten in verband met stijgende energielasten steeds meer op het energielabel. Dus hoe beter je label, hoe belangrijker om dit al bij de start verkoop in de woningpresentatie te vermelden!

In het verleden heeft iedere woningeigenaar een voorlopig label gekregen. Die kon je tot eind 2021 eenvoudig omzetten in een definitief label. Als je dat niet hebt gedaan, zal je dit alsnog moeten doen. Sinds 2022 dient er iemand langs te komen om je woning op te nemen, om het label te kunnen opmaken. Wij weten welke deskundigen dit voor je kunnen uitvoeren. Het label heeft een bepaalde geldigheidsduur.

Marktcijfers 4e kwartaal 2021 (bron NVM)

Krapte op woningmarkt neemt verder toe; prijsstijging afgelopen jaar ruim 20%.

Landelijk: Het aantal transactiesin het 4ekwartaal bedraagt 35.703 woningen, bijna 23% minder dan vorig jaar maar wel 10% meer dan vorig kwartaal. Transactieprijs is nu gemiddeld €438.000, een stijging van 20,7%. Prijsstijging van rond de 20% houdt nu al 3 kwartalen aan. Gemiddelde verkooptijd is23 dagen en 80% van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht; er wordt dan gemiddeld 8,8% meer betaald dan de vraagprijs. Het aanbodaan koopwoningen bedraagt aan het einde van het kwartaal ruim 15.600 stuks; een derde minder dan een jaar geleden. In het 4ekwartaal kwamen er zo’n 36.500 woningen op de markt, 16% minder dan een jaar geleden. De KI1daalt van 1,5 vorig jaar naar nu 1,3.In het 4ekwartaal zijn er 8.250 nieuwbouwwoningenen bouwkavels nieuw op de markt gekomen, een daling van 22% t.o.v. vorig jaar maar wel 16% meer dan vorig kwartaal. De prijzen stegen met 13,8% in een jaar tijd naar €466.000 gemiddeld.

Regio Utrecht:

De gemeenten Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen, Houten, IJsselstein, Lopik, Montfoort, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug (ged.), Vijfheerenlanden (ged.), Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist vallen binnen de afdeling Utrecht én binnen deze COROP regio die verder bestaat uitAmersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Oudewater, Renswoude, Rhenen, Soest, Veenendaal en Woudenberg. Het aantal transactiesdaalt in deze regio met 20,9% naar 3.482woningen. Van alle woningtypen daalt het aantal transacties, die van vrijstaandhet meestmet 32%. Transactieprijzenstijgen in deze regio 20,7% naar nu €509.000 waarbij de verkooptijd 21dagen bedraagt. Er wordt gemiddeld 11% meer betaald dan de vraagprijs. Bijna 84% van alle woningen wordt boven de vraagprijs verkocht.De hoeveelheid aanbodis met 31,1% gedaald naar 1.194woningen. De gemiddelde vraagprijs stijgt 8,8% naar nu €526.000. Lopende dit kwartaal zijn er 3.546woningen te koop gezet en dat zijn er 12,7% minder dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. KI = 1,0.1De krapte-indicator(KI)is de verhouding tussen aanbod en vraag. Deze wordt uitgerekend door het staande aanbod te delen door het aantal transacties in een maand (beter: 3 x aanbod te delen door aantal transacties in een kwartaal). Lager dan 5 is een krappe (verkopers-)markt, tussen 5 en 10 is evenwichtig, boven de 10 is een ruime (kopers-)markt.

Gemeente Utrecht:

Het aantal transactiesdaalt in deze gemeente met 21,1% naar 983woningen. Grootste daler is heel opvallend de hoekwoningmet 40% minder verkopen.Transactieprijzenstijgen in deze regio 17,7% naar nu €518.000 waarbij de verkooptijd 20dagen bedraagt. Er wordt gemiddeld 15,4% meer betaald dan de vraagprijs; 91,1% van alle woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. De hoeveelheid aanbodis met 15,5% gedaald naar 315woningen. De gemiddelde vraagprijs stijgt met 9,1% naar nu €460.000. Lopende dit kwartaal zijn er 1.030woningen te koop gezet en dat zijn er 13,7% minder dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. KI = 1,0; voor 2-onder-een-kap het laagst met KI = 0,5.gemeenteDe Ronde VenenHet aantal transactiesdaalt in deze gemeente met 22,4% naar 111woningen. Trans-actieprijzenstijgen hier maar liefst 34,8% naar nu €654.000 met een verkooptijd van 31dagen. Er wordt gemiddeld 5,7% meer betaald dan de vraagprijs. Ruim 72% van alle woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. De hoeveelheid aanbodis gehalveerd naar 61woningen. De gemiddelde vraagprijs stijgtmet 17,5% naar nu €712.000. Lopende dit kwartaal zijn er 113woningen te koop gezet en dat zijn er 11% minder dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Er zijn relatief veel vrijstaande woningen te koop gezet maar juist weinig appartementen waar wel behoefte aan is gezien de KI van 1,1. Over alle woningtypen gemeten bedraagt de KI = 1,6.gemeenteUtrechtse HeuvelrugHet aantal transactiesdaalt in deze gemeente met 9,9% naar 97woningen; vooral de tussenwoningen (-32%) en de vrijstaande woningen (-34%) trekken dit percentage omlaag. Trans-actieprijzenstijgen in deze gemeente7,7% naar nu €575.000 bijeen verkooptijd van 22dagen. Er wordtgemiddeld 7,9% meer betaald dan de vraagprijsen 76% van alle woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. De hoeveelheid aanbodis na37% daling geslonken tot 46woningen. De gemiddelde vraagprijs stijgt met 15,3% naar nu €907.000.Dit is met name zo hoog doordat vrijstaande woningen maar liefst 43% van het aanbod beslaan maar slechts 20% van het aantal transacties.Lopende dit kwartaal zijn er 94woningen te koop gezet en dat zijn er 5,6% minder dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. KI = 1,4; voor hoekwoningen een extreem lage KI = 0,3.

Conclusie:

Het karige bestaande aanbod in combinatie met het relatief weinige nieuwe aanbod dat lopende het kwartaal op de markt komt zorgt voor verdere daling van het aantal transacties. Ook de krapte-indicator daalt doordat het aanbod nog sneller afneemt dan het aantal transacties. De enorme prijsstijging van rond de 20% op jaarbasis houdt aan. Ook de nieuwbouw kan de enorme vraag niet aan.

Het is lastig om een woning te vinden. Utrecht doet zijn uiterste best om zo veel mogelijk woningen beschikbaar te krijgen (en houden) voor mensen die een woning zoeken. Bijvoorbeeld door nieuwe huizen te bouwen. 

Een aantal voorbeelden van projecten die in 2020 zijn gestart:

• Wonderwoods (ruim 400 woningen) op het Jaarbeursplein
• De Kwekerij in Utrecht Oost (244 woningen)
• De Nieuwe Defensieterrein in de Merwedekanaalzone (1e fase 291 woningen)
• The Cube in Overvecht (639 woningen)
• Huize Nijevelt in Vleuten de Meern (32 woningen)
• Wisselspoorkwartier bij de 2e Daalsedijk (1e fase 122 woningen)

Plan: 60.000 woningen extra in 2040

Het plan is om in de periode tot 2040 te zorgen dat er ongeveer 60.000 woningen bijkomen. Dat zijn er zo’n 3.000 per jaar. In 2021 start de bouw van tussen de 2.800 en 3.100 woningen. Voor 2022 verwacht de gemeente de start van de bouw van tussen de 2.600 en 3.200 woningen.

De komende jaren komen er in Utrecht dus duizenden woningen bij. We willen ook zorgen dat het prettig blijft om te leven. Daarom geven ze daarnaast flink geld uit voor de openbare ruimte. In 2021 starten (of zijn al gestart) de volgende projecten:

• 1e fase cartesiusdriehoek (ruim 300 woningen)
• Smakkelaarsveld (150 woningen)
• Opaalweg (200 studentenwoningen)
• A.B.C.-straat 5 (104 woningen)

In de jaren 2022 en 2023 start een aantal grote bouwprojecten met veel woningen. Zoals Wisselspoor/2e daalsedijk deelgebied 2-4, Cartesiusdriehoek (vervolgfasen) en Merwedekanaalzone.

Nieuwe regels koopwoningen

Sinds een tijdje hebben we in Utrecht een 'zelfbewoningsplicht' voor nieuwbouw. Wie een nieuwbouwhuis koopt, moet er zelf in moet gaan wonen en kan het niet meteen verhuren aan iemand anders.

Voor bestaande huizen willen we nu een nieuwe regel: de 'opkoopbescherming'. Wie een huis koopt, mag de woning dan voor ten minste 4 jaar niet verhuren. 

Meer over de opkoopbescherming

In de hele stad willen we een verbod om een huis met een WOZ-waarde tot en met € 440.000 na de koop te verhuren. Waarschijnlijk gaat de opkoopbescherming vanaf half maart gelden. De gemeenteraad besluit binnenkort over deze nieuwe regel.

De Utrechtse woningmarkt staat onder druk. De koopprijzen in de stad zijn nog nooit zo hoog geweest. Een deel van de weinige betaalbare huizen wordt opgekocht door beleggers. Dit leidt tot nog minder koopwoningen en dus stijgende woningprijzen. Utrecht wil dat mensen die zélf in een betaalbare koopwoning willen wonen, een plek in Utrecht kunnen vinden. Vooral starters en kopers met een middeninkomen hebben wat aan deze nieuwe regel.

Er zijn 3 uitzonderingen op de opkoopbescherming:

• iemand mag een gekocht huis nog wel verhuren aan eerste- en tweedegraadsfamilie (ouders, kinderen, broers en zussen)
• iemand mag een gekocht huis tijdelijk verhuren, voor maximaal 12 maanden, bijvoorbeeld als de eigenaar lang op reis gaat
• iemand mag een gekocht huis verhuren als bedrijfswoning

Voor zo'n uitzondering is straks een vergunning nodig.

Mogelijk komen er nog 2 uitzonderingen:

• nieuwbouwprojecten waarin afspraken over verhuur zijn gemaakt
• gevallen waarin het verhuren van een huis heel belangrijk is, dat beslist het college van B en W

Bovenstaande biedt diverse kansen en risico's. Wij adviseren onze klanten graag.

PEEK&POMPE MAKELAARS

Bron NVM.

Binnen deze regio liggen de gemeenten Utrecht,Stichtse Vecht, IJsselstein, Nieuwegein, Vianenen De Ronde Venen. De hoeveelheid aanbodis met 37% afgenomen zodat er halverwege het kwartaal 481woningen te koop staan in deze regio, waarvan 165 appartementen, het meest voorkomende aanbodtype. Het aanbod aan twee-onder-één-kap daalde van 83 naar 30 stuks, dat is maar liefst 64% minder in een jaar tijd. Ook het aanbod aanvrijstaande woningen halveerde ruim: van 193 naar nu 94. Lopende dit kwartaal zijn er 1.135woningen te koop gezet, dat is ongeveer evenveel als in hetzelfde kwartaal een jaar geleden.Vraagprijzen zijn t.o.v. vorig jaar 10,9% gestegennaar nu €517.000 gemiddeld.Het aantal transactiesdaalde bijna 3% naar nu 1.065woningen. De tussenwoning is het meest verkochte typemet 394 stuks; een daling van bijna 11% in een jaar. Het aantal verkochte appartementen steeg juist met 11% naar 383 stuks.Transactieprijzenstijgen in deze regio met 16,2% naar nu €432.000; de prijsstijging voor vrijstaand en twee-onder-één-kap werd mede 1De krapte-indicator(KI)is de verhouding tussen aanbod en vraag. Deze wordt uitgerekend door het staande aanbod te delen door het aantal transacties in een maand (beter: 3 x aanbod te delen door aantal transacties in een kwartaal). Lager dan 5 is een krappe (verkopers-)markt, tussen 5 en 10 is evenwichtig, boven de 10 is een ruime (kopers-)markt.

veroorzaakt doordat er vooral grotere woningen van beide typen werden verkocht. Ruim74% van alle woningen wordt boven de vraagprijs verkocht bij een korte verkooptijd van 24dagen; vrijstaande woningen verwisselen in gemiddeld 51dagen van eigenaar.De woningmarkt in deze regio iszeer krap; de KI daalde in een jaar tijd van 2,1naar nu 1,4.Tussenwoningen zijn extreem schaars in Breukelen, Maarssen en Houten met KI < 1. In Nieuwegein wordt er gemiddeld ruim €26.000 boven de vraagprijs betaald voor een tussenwoningmaar €50.000 boven de vraagprijs voor dit woningtype is ook geen zeldzaamheid.

Kopers van 18 tot 35 jaar betalen eenmalig geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning. Dat maakt de aankoop van een woning voor hen een stuk goedkoper. Vanaf 1 april 2021 geldt aanvullend dat de woning niet duurder mag zijn dan € 400.000. Kopers van 35 jaar of ouder die in de woning gaan wonen, betalen 2%. Beleggers gaan 8% betalen. De overheid wil met deze maatregelen starters en doorstromers meer kansen geven op de woningmarkt.

Voorwaarden voor de startersvrijstelling overdrachtsbelasting

De koper moet voldoen aan een aantal voorwaarden om gebruik te maken van de vrijstelling overdrachtsbelasting.

• De koper is meerderjarig (18) en jonger dan 35 jaar.
• De koper koopt een woning.
• De koper heeft de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder ontvangen en verklaart dit schriftelijk.
• De koper gaat zelf in de woning wonen (het zogenoemde hoofdverblijfcriterium) en verklaart dit schriftelijk.
• De woning is niet duurder dan € 400.000 wanneer de overdracht na 31 maart 2021 is (tot die datum geldt deze woningwaardegrens niet).

Vrijstelling geldt bij overdracht woning vanaf 1 januari 2021

Het moment van overdracht bij de notaris is bepalend, niet het moment van tekening van de koopovereenkomst. De vrijstelling geldt wanneer de overdracht van een woning bij de notaris plaatsvindt op of na 1 januari 2021. Aanvullend geldt de vrijstelling vanaf 1 april 2021 alleen voor woningen goedkoper dan € 400.000. 

1 van kopers 35 jaar of ouder: geen vrijstelling over eigen deel

De vrijstelling geldt voor iedere koper afzonderlijk. Is één van de kopers 35 jaar of ouder en de ander jonger dan 35 jaar? Dan betaalt de persoon van 35 jaar of ouder over zijn/haar deel 2% belasting. De persoon die jonger is dan 35 jaar betaalt geen belasting over zijn/haar deel (als hij/zij ook voldoet aan de andere voorwaarden).

Woning hoeft niet eerste koopwoning te zijn voor vrijstelling

Voor de vrijstelling maakt het niet uit of de koper al eerder een woning heeft gehad. De woning hoeft dus niet de eerste koopwoning van de koper te zijn voor de vrijstelling.

Koper heeft verklaring nodig voor vrijstelling

De koper heeft een schriftelijke verklaring nodig om gebruik te maken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Daarin verklaart de koper dat hij aan bepaalde voorwaarden voor de vrijstelling voldoet. Dat is de voorwaarde van zelfbewoning en de voorwaarde dat de vrijstelling niet eerder is gebruikt. De koper geeft de verklaring af aan de notaris.

8% overdrachtsbelasting vanaf 2021 als woning niet hoofdverblijf is

Kopers betalen vanaf 1 januari 2021 8% overdrachtsbelasting als ze niet zelf in de woning gaan wonen. Bijvoorbeeld als ze de woning:

• verhuren;
•  als vakantiewoning gebruiken;
• voor een kind kopen.

Wie gebruik wil maken van de vrijstelling, moet de nieuwe woning als hoofdverblijf gebruiken. Dat betekent dat de koper zich inschrijft bij de gemeente en er ook zijn leven opbouwt (zoals sportactiviteiten, school, gebedshuis, kinderopvang, vrienden, familie). Dit kan maar 1 woning zijn. Om die reden vallen tweede woningen en vakantiehuizen, ook als zij niet worden verhuurd, ook onder het 8% tarief. Wooncoöperaties betalen geen 8% overdrachtsbelasting maar 2% wanneer zij huizen van woningcorporaties overkopen. 

Is het wel of niet verstandig een huis te kopen tijdens de Corona?

Wij zijn van mening dat het nog steeds interessant is. De rente is nog steeds historisch laag en huren zijn hoog. Kortom, je woonlasten zijn vaak lager bij een koopwoning dan huurwoning. Verder kan je de woning naar eigen zin maken en wordt de woning meestal meer waard in de toekomst. Ja een tijdelijk dip in de huizenprijzen is niet ondenkbaar. Echter is de afgelopen jaren steeds gebleken dat de prijzen verder doorstegen in plaats van stabiliseren of dalen. En als er al een daling zou komen is dit altijd van tijdelijke aard en zal deze daana altijd weer stijgen. Inflatie zal altijd doorgaan op lange termijn. In een stad als Utrecht (Randstad) kan het op een bepaald moment anders zijn dan in een andere omgeving, dus laat je goed adviseren.

Bel gerust een van de makelaars van PEEK&POMPE om te vragen wat zijn verwachting is in relatie tot jou woning en locatie.