FAQ

Wat is de NVM No-Risk clausule?

Veel mensen durven geen woning te kopen voordat hun eigen huis verkocht is en stappen daardoor bij voorbaat niet over naar een andere woning. Koopt u met de NVM No-Risk clausule dan kunt u die overstap vaak wel maken.

De NVM No-Risk clausule (ook wel bekend als de 48-uurs clausule) wordt nog steeds veel gebruikt. Daarom treft u hier enige tips en antwoorden aan op veel gestelde vragen.

De clausule wordt meestal gebruikt als een koper een nieuwe woning wil kopen, maar de koop ook wil kunnen ontbinden als zijn ‘oude’ woning niet op tijd verkocht wordt. Aangezien de verkoop nog afhankelijk blijft van de verkoop van de woning van de koper, zal de verkoper vaak ondertussen zijn eigen woning te koop aan willen blijven bieden in de hoop een ‘betere’ koper te vinden.

Als de verkoper de woning tegen, in zijn ogen, gunstiger voorwaarden verkoopt mag hij de eerste koopovereenkomst ontbinden. Wel krijgt de eerste koper nog twee werkdagen de tijd om de aankoop onvoorwaardelijk te maken. De eerste koper krijgt de keuze: doorgaan met de aankoop of de koopovereenkomst ontbinden. Als koper de keuze maakt om door te gaan met de aankoop dan moet hij de koopovereenkomst onvoorwaardelijk maken. Dit betekent dat koper afstand doet van alle ontbindende voorwaarden, waaronder de No-Risk clausule en het financieringsvoorbehoud.

De NVM No-Risk clausule is een modelclausule. Uiteraard mogen partijen afwijken van de modelclausule, maar dit moet dan wel duidelijk worden afgesproken en vastgelegd.

Op welk moment mag de verkoper de koopovereenkomst met de eerste koper ontbinden?
Vaak spreken partijen af dat de verkoper door mag gaan met het te koop aanbieden van zijn woning. In dat geval mag de verkoper de eerste koopovereenkomst ontbinden zodra hij zijn woning aan een tweede koper heeft verkocht. ‘Verkocht’ betekent een door partijen ondertekende koopovereenkomst. Wij gaan er hierbij van uit dat zowel koper als verkoper een particuliere partij is. Voor meer informatie over het schriftelijkheidsvereiste klikt u hier.

Met het oog op de drie dagen bedenktijd van de tweede koper wordt vaak gewacht met de mededeling aan de eerste koper tot na het verstrijken van de drie dagen bedenktijd. Hiermee wordt voorkomen dat de tweede koper afhaakt in de bedenktijd, terwijl de eerste koper ontbindt met een beroep op de NVM No-Risk clausule.

Er staat dat de koper de koop onvoorwaardelijk moet maken. Wat betekent dit?
Als een koop onvoorwaardelijk wordt gemaakt, dan betekent dit dat de koper afstand doet van alle nog lopende (ontbindende) voorwaarden. Dus niet alleen de NVM No-Risk clausule, maar als er nog andere (ontbindende) voorwaarden zijn afgesproken ook die andere voorwaarden, dus ook het financieringsvoorbehoud. Artikel 15.2/18.2 van de koopakte wordt in stand gelaten, waarin een ontbindende voorwaarde in verband met de Wet voorkeursrecht gemeenten is opgenomen.
Het is belangrijk om al tijdens de onderhandelingen stil te staan bij de gevolgen van de NVM No Risk-clausule, zodat beide partijen weten waar zij aan beginnen.

Mag er worden afgesproken dat er geen afstand wordt gedaan van het financieringsvoorbehoud?
Ja partijen mogen dit wel degelijk afspreken, contractsvrijheid staat voorop. Ze zullen het hier wel eerst samen over eens moeten worden! Leg de afspraken in dat geval ook goed vast. De NVM No-Risk clausule gaat echter uit van een onvoorwaardelijke koopovereenkomst.

Waar moet ik op letten bij het afspreken van de termijnen van de clausules?
Eén van de lastigste vragen om te beantwoorden is hoe lang de termijnen van de clausules moeten worden. In de eerste plaats is dit een partijafspraak, koper en verkoper moeten hier samen goede afspraken over maken. Er zijn drie situaties die zich vaak voordoen:

• Het financieringsvoorbehoud bevat een einddatum
  Koper heeft een financieringsvoorbehoud van bijvoorbeeld 6 weken (vanaf tekenen koopovereenkomst) terwijl de NVM No-Risk clausule een latere einddatum bevat. Bij het aanvragen van een financiering wordt de “oude” woning van koper (door de financiële instelling) meegenomen in de financieringsaanvraag. Houd er rekening mee dat niet iedere bank een financiering wil toezeggen als koper de “oude” woning nog niet heeft verkocht. Wordt het financieringsvoorbehoud niet ingeroepen, dan kan koper zich alleen nog beroepen op de NVM No-Risk clausule.
• Het financieringsvoorbehoud en/of de termijn voor de juridische levering bevat(ten) geen einddatum
  Het financieringsvoorbehoud en de leveringsdatum wordt/worden gekoppeld aan de verkoop van de woning van de koper (bijv. financiering 6 weken en levering 10 weken na verkoop). De NVM No-Risk clausule loopt op een bepaalde datum af, maar koper besluit niet te ontbinden, terwijl zijn huidige woning nog niet is verkocht. Verkoper zit dan vast aan een verkoop waar hij zelf niet meer van af kan, want hij kon alleen ontbinden als hij zijn woning vóór een bepaalde datum aan een ander had verkocht. Het financieringsvoorbehoud gaat pas in na verkoop van de woning van koper. Koper kan zich nu op het standpunt stellen dat hij alle tijd heeft om door te gaan met de verkoop van de eigen woning, want hij heeft dan nog steeds een ontbindingsmogelijkheid. Wordt één of beide clausule(s) aan de verkoop van kopers woning gekoppeld, neem dan altijd een uiterste datum op om onduidelijkheid te voorkomen.
• Het financieringsvoorbehoud duurt net zo lang als de NVM No-Risk clausule
  Er wordt één datum afgesproken voor beide clausules. Wordt de “oude” woning van koper eerder verkocht, dan is alleen het financieringsvoorbehoud nog van toepassing. De koper heeft dan na een snelle verkoop ruim de tijd om de financiering te regelen (of de ontbinding goed gedocumenteerd in te roepen).

Partijen zijn niet verplicht één van deze drie opties te kiezen. Vaak kiest men de derde optie, maar een combinatie mag ook, waardoor een ‘flexibele’ einddatum wordt gecreëerd. Voor meer informatie en advies kunt u contact opnemen met PEEK&POMPE MAKELAARS.